Шлагбаум у дома: когда он легитимен?

В «Панораму столицы» поступили очередные вопросы по разным аспектам сферы ЖКХ. Консультацию жителям Сыктывкара предоставляет руководитель центра «ЖКХ Контроль» в Коми Дарья Шучалина, также возглавляющая постоянную рабочую группу по вопросам ЖКХ в Общественной палате Коми.

— Может ли председатель совета многоквартирного дома заключить договор управления от имени остальных собственников?
— Жилищный кодекс наделяет председателя совета дома правом единолично, без привлечения других собственников, но на основании выданной ими доверенности, подписывать договор управления с управляющей компанией на условиях, которые утверждены общим собранием собственников (ч.8 ст. 161.1). Правда, собирать с соседей отдельные доверенности на подписание договора – дело неблагодарное. Однако, согласно Гражданскому кодексу (ст.185), полномочия представителя могут содержаться и в решении собрания.
Можно ли проголосовать на общем собрании сразу и за условия договора управления домом, и за то, что председатель совета дома уполномочен заключить его с управляющей компанией от имени собственников – по этому аспекту разъяснения даны Минстроем России в письме №2739-ОГ/04.
В нем указано, что председатель совета дома не вправе осуществлять полномочия без доверенности. Собственники должны на собрании принять решение о выдаче такой доверенности. Добавлю, что если на собрании ставится на голосование вопрос о выдаче доверенности, то текст ее следует приложить к протоколу собрания. Решение о выдаче доверенности принимается простым большинством голосов при обычном кворуме.
Сейчас органы жилнадзора по-разному оценивают право председателя совета дома подписать договор управления «единоручно». Единой судебной практики пока не выработано.

— Что нужно сделать для того, чтобы перед нашим домом был установлен шлагбаум?
— Шлагбаум нацелен на ограничение возможности пользования земельным участком, который является общим имуществом собственников дома. Поэтому, для того чтобы легально установить такой «кордон», нужно вынести вопрос на общее собрание собственников.
В письме Минстроя России №2727-ОГ/04 пояснено, что решение собрания должно быть принято не менее чем двумя третями от общего числа голосов собственников (это ограничение пользования общим имуществом). Просто согласиться поставить шлагбаум – мало. На этом же собрании нужно принять правила въезда на придомовую территорию транспорта собственников помещений в доме и правила въезда «чужих» автомобилей.
А главное – на собрании следует установить порядок внесения и размер платы за содержание шлагбаума. Поскольку он приобретается, устанавливается и обслуживается за счет собственников, рекомендую внести его в перечень общего имущества дома, чтобы он стал существенным условием договора управления объектом жилфонда.

— Можно ли привлечь соседей к административной ответственности за нарушение республиканского «закона о тишине» в связи с тем, что по ночам из-за более дешевого тарифа на оплату электроэнергии они активно пылесосят, пользуются стиральной машиной, которая «пиликает» по окончании стирки, и выполняют прочие шумные работы?
— Максимум, что вы можете сделать для того, чтобы оградить себя от беспокоящей подобного рода активной уборки жилья соседями – это установить звуко-изоляцию в собственной квартире. Практики привлечения собственников или арендаторов жилья в многоквартирных домах к ответственности именно по таким основаниям пока нет.